Továbbra is szenved az amerikai lakáspiac
Az amerikai lakáspiac hosszú hónapok óta befagyott állapotban van: a magas kamatok és a történelmi csúcs közelében ragadt ingatlanárak egyszerre fojtják a keresletet és a tranzakciókat. Az elmúlt hetek adatai azonban arra utalnak, hogy a mélypont közelében járhatunk – még ha a fordulat egyelőre törékenynek is tűnik.
Némi fény mintha már pislákolna az alagút végén, az amerikai lakáspiac aktivitásának érdemi helyreállításához azonban elengedhetetlen lenne a hosszú hozamok csökkenése. Az idei évben az októberi használtlakás-értékesítési adatok némi enyhülést hoztak a piacon: a tranzakciószám 4,1 millióra emelkedett, ami február óta nem látott szintet jelent. Ez az érték az idei év egészét tekintve viszonylag magasnak mondható, ugyanakkor az elmúlt tíz év összevetésében továbbra is a legalacsonyabb szintek közé tartozik.
A használt lakások mellett az új ingatlanok piaca sem mutat erőt. Az új értékesítések a történelmi átlag közelében mozognak, miközben a kiadott építési engedélyek száma idén csökkenő trendet mutat. A gyenge értékesítési volumenek és a visszaeső építési aktivitás következtében idén a használt lakások medián árai már meghaladták az új építésű ingatlanokét.
A piac stagnálásának oka továbbra is elsősorban a keresleti oldalon keresendő, amelyre folyamatos nyomást gyakorol a magas hozamkörnyezet, ezen keresztül pedig a megemelkedett jelzáloghitel-kamatok szintje. Az ősz folyamán – a Fed szeptemberi kamatcsökkentésének köszönhetően – ugyan megfigyelhető volt némi mérséklődés a 30 éves jelzáloghitelek kamatszintjében, ám ezek továbbra is 6,2 százalék körül alakulnak, miközben a 30 éves állampapírhozam is 4,7 százalék közelében ragadt. Ezek a magas kamatszintek továbbra is jelentős mértékben korlátozzák az amerikai háztartások refinanszírozási képességét és hajlandóságát.
A magas jelzáloghitel-kamatok mellett az egyik legnagyobb problémát az ingatlanárak jelentik, amelyek ugyan stagnálnak, de továbbra is történelmi csúcsközelben tartózkodnak. A két tényező együttes hatása az ingatlanok megfizethetőségének folyamatos romlásához vezetett, amely az elmúlt harminc év adatai alapján a legalacsonyabb szinteket közelíti.
Október közepétől a jelzáloghitel-kamatok néhány héten keresztül 6,3 százalék alatt tudtak maradni, ami már az aktivitás első jeleit is megmutatta a lakáspiacon. Feltehetően ez is hozzájárult az októberi használtlakás-értékesítések emelkedéséhez, valamint ahhoz, hogy idén kiugró mértékben megugrott a refinanszírozási célú jelzáloghitel-kérelmek száma.
MINDEZEK ALAPJÁN TOVÁBBRA IS AZ A KÖVETKEZTETÉS VONHATÓ LE, HOGY AZ AMERIKAI LAKÁSPIACI TRANZAKCIÓK ÉRDEMI BŐVÜLÉSÉHEZ ELENGEDHETETLEN LENNE A FED TOVÁBBI KAMATCSÖKKENTÉSE, AMELY KÖZVETETTEN A JELZÁLOGHITEL-KAMATOK MÉRSÉKLŐDÉSÉT IS ELŐSEGÍTHETNÉ.
A Morgan Stanley becslése szerint a jelenleg kinnlévő 30 éves jelzáloghitelek átlagos kamata körülbelül 4,1 százalék, ami a jelenlegi szinteknél több mint 200 bázisponttal alacsonyabb. Amennyiben a jelzáloghitel-kamatok megközelítenék ezt a szintet, az várhatóan a refinanszírozási kérelmek tartós növekedéséhez vezetne, ami végső soron élénkülő tranzakciós volumenekben és fokozott kivitelezői aktivitásban is megmutatkozna.
A következő évre várt kamatcsökkentések száma és mértéke így kulcsszerepet játszhat az amerikai ingatlanszektor teljesítményének alakulásában. A vártnál nagyobb vagy gyorsabb ütemű kamatcsökkenés érdemi pozitív lendületet adhatna ennek a jelenleg szenvedő szektornak.
Olvass minden nap a világ történéseiről egy Concorde-os szemüvegén keresztül!
Ha nem szeretnél lemaradni a legjobb írásainkról, iratkozz fel hírlevelünkre és minden héten egyszer elküldjük heti válogatásunkat.
Jelen blogbejegyzés a szerző magánvéleményét tükrözi, amely nem feltétlenül egyezik a Concorde Csoport hivatalos álláspontjával.
