Kialjazhat idén az amerikai lakáspiac
A 2018 végén elinduló jelzáloghitelkamat-csökkenés a kibocsátott hitelvolumen dinamikus növekedéséhez vezetett. A 2018 novemberében látott, közel 5 százalékos 30 éves hitelkamatok 2021 januárjára 2,65 százalékra estek. Ezalatt az időszak alatt az amerikai lakosság tipikusan kiváltotta meglévő, magasabb kamatozású hiteleit, vagy új hiteleket vett fel lakásvásárláshoz.
Ugyanezen időszak alatt a refinanszírozási kérelmek drasztikus mértékben ugrottak meg, a refinanszírozott hitelek aránya pedig átlagosan 60 százalék felett volt. Mindez azt eredményezte, hogy az amerikai lakosság ekkor hosszú időre – 15 vagy 30 évre – alacsony kamatok mellett fixálni tudta jelzáloghiteleit.
A 2022-ben meginduló hozamemelkedés a jelzáloghitelek kamatainak emelkedését is magával hozta, amelyek jelenleg is a 2022 végi szinteken tartózkodnak. A Freddie Mac adatai alapján a 30 éves jelzáloghitel kamata jelenleg 6,3 százalék, míg a 15 éves konstrukcióé éppen 5,5 százalék alatt van. Ezek a magas kamatok a lakáspiaci aktivitás gyengüléséhez vezettek, amit több indikátor is jól szemléltet. Az eladásra kínált ingatlanok száma rég nem látott alacsony szintre esett. Az új lakások értékesítésében a legutóbbi adatokon látható ugyan némi emelkedés, de a kiadott építési engedélyek száma az utóbbi hónapokban inkább csökkenő trendet követ. A használt ingatlanok értékesítése továbbra is stagnál.
A vásárlási célú jelzáloghiteligénylésekben érdemi felfelé történő elmozdulás nem látható, viszont a FED szeptemberi kamatvágását követően a refinanszírozási célú jelzáloghiteligénylésekben látható egy masszív felpattanás. A kibocsátott hitelek volumenében a második negyedévben látható volt némi fellendülés, de érdemi növekedésről továbbra sem beszélhetünk. Ilyen magas hitelkamatok mellett a refinanszírozási arány is jelentősen visszaesett a 2020-2021-es időszakhoz képest és a Mortgage Bankers Association előrejelzése alapján érdemi fellendülésre nem számítanak a következő évben sem.
A visszafogott aktivitás már a lakásárakban is tetten érhető: az elmúlt évek folyamatos emelkedése lassította a lakásvásárlási hajlandóságot, 2023 közepétől pedig a medián eladási árakban némi csökkenés is látható. Előre tekintve nem lehet egyértelműen kijelenteni, hogy a lakásárak tartósan csökkenni fognak, ugyanakkor a piac inkább mérsékeltebb növekedésre számít. A lakásárak konszolidációja, amennyiben hozamcsökkenéssel párosul, jelentősen felpörgetheti az ingatlanpiaci aktivitást – amire véleményünk szerint bőven van tér.
Kezdődik! Indul a kamatvágás Amerikában
A Fed minden bizonnyal kamatot vág – de a valódi kérdés nem ez. Hanem az, hogy ezzel egy új lazítási ciklus indul, vagy csak egy óvatossági mozdulat?
A visszafogott hitelezést a teljes kinnlevő jelzáloghitel-állomány GDP-arányos szintje is jól érzékelteti, amely folyamatos csökkenést mutat az elmúlt években, a kinnlévő hitelek aránya már 70 százalék alá is esett, amire az elmúlt tíz évben nem volt példa. A 30, 60 vagy akár 90 nap feletti fizetési hátralékok aránya ugyan mutat némi emelkedést, de továbbra is alacsony. A végrehajtás alatt lévő hitelek (foreclosure) aránya a teljes állomány mindössze 0,5 százaléka, ami húszéves mélypontnak számít. A Morgan Stanley becslése szerint a meglévő lakossági jelzáloghitelek effektív kamata 4,1 százalék körül mozoghat átlagosan.
EZ AZT JELENTI, HOGY A KAMATOKNAK EZ ALÁ A SZINT ALÁ KELLENE CSÖKKENNIÜK AHHOZ, HOGY A PIACON ÉRDEMI AKTIVITÁS INDULJON EL,
hiszen jelenleg új jelzáloghiteleket sokkal magasabb, 6 százalék feletti kamat mellett lehet felvenni. Ugyanakkor elképzelhető, hogy a magasabb kamatszintekhez már hozzászokott lakosság számára egy minimális csökkenés is refinanszírozási hullámot válthatna ki. Az eladói aktivitás gyengélkedése mellett a vevők sem tolonganak az ingatlanpiacon, ami az építőcégek számára is nehézségeket okoz. Sok esetben már kedvezményekkel igyekeznek ösztönözni a vásárlási kedvet.
A Fannie Mae legfrissebb előrejelzése szerint a 30 éves jelzáloghitel-kamatot az év végére 6,3 százalékra várja, jövőre pedig akár 5,9 százalék körül is alakulhatnak. Jól látható, hogy a szektor szinte „könyörög” az alacsonyabb hozamszintekért. Donald Trump elnöksége idején már többször is felszólította Jerome Powellt a kamatcsökkentési ciklus megindítására, az utóbbi időben pedig több szakmabeli is a kamatvágás szükségességére figyelmeztetett a szektor további szenvedésének elkerülése érdekében.
Amennyiben a hozamgörbe hosszú végén a közeljövőben valóban némi csökkenés látható, az egyértelműen beindíthatja az amerikai lakáspiacot. Véleményünk szerint az amerikai ingatlanpiacra építő cégek és ETF-ek jó alternatívát nyújthatnak a hosszú kötvénykitettséggel szemben. Az építőcégek közül például a Taylor Morrison kifejezetten profitálhat ebből, de az olyan lakásépítésekhez anyagokat gyártó és beszállító cégek, mint a TopBuild, a Builders Firstsource vagy az Installed Building Products is kedvező helyzetbe kerülhetnek. A szektorral kapcsolatos szentiment pozitív elmozdulása a lakásépítéssel kapcsolatos vállalatokat tömörítő diverzifikáltabb ETF, az XHB esetében is érdemi felértékelődést hozhat a következő időszakban.
Olvass minden nap a világ történéseiről egy Concorde-os szemüvegén keresztül!
Ha nem szeretnél lemaradni a legjobb írásainkról, iratkozz fel hírlevelünkre és minden héten egyszer elküldjük heti válogatásunkat.
Jelen blogbejegyzés a szerző magánvéleményét tükrözi, amely nem feltétlenül egyezik a Concorde Csoport hivatalos álláspontjával.
